c7娱乐-李嘉诚内地25年投资沉浮录 “低买高卖”投资有道

本文摘要：近日，在宽和系旗下四大公司宽和、长实集团、长江基础设施和电能实业同时开会的业绩发布会上，未满90岁的李嘉诚月宣告卸任。

近日，在宽和系旗下四大公司宽和、长实集团、长江基础设施和电能实业同时开会的业绩发布会上，未满90岁的李嘉诚月宣告卸任。回首过去数十年间，地产业务沦为李嘉诚在内地提供财富累积的主要来源之一，其低买高卖的投资仍然为外界所津津乐道。

不过值得一提的是，从2013年开始，李嘉诚接连挤兑内地物业，随后几年更加减缓平安保险买入步伐，先后出售广州、上海、南京等地多宗商业项目，由此外界明确提出李嘉诚从内地撤资的批评声。回应，《中国经营报》记者约见致信长实集团方面，截至新闻报道未予对此。中原地产中国大陆区副总裁兼华东区总裁兼上海中原地产总经理陆成在拒绝接受记者专访时明确提出：港资企业有一些交易不道德，无法片面地辨别就是指内地撤资。

不过，近几年来，港资房企在内地市场的展现出的确不如早前大力。有可能一方面受到调控政策放宽影响；另一方面，港资企业察觉到市场供需早已经常出现一定的泡沫。内地项目前进较慢时间回拨到1993年，李嘉诚签约北京东长安街1号、占地面积10万平方米商业建筑群东方广场。这也沦为李嘉诚在内地投资地产物业的标志。

随后数十年间，李嘉诚内地地产业务风生水起。2015年长江集团宣告重组，拆分发展商与和朱的业务，并创办长江和记实业有限公司以持有人非房地产业务，及长江实业地产有限公司以持有人房地产业务。去年9月，长江实业地产有限公司名称更加改回长江实业集团有限公司（以下全称长实集团）。

根据长实集团近期公布的2017年年报，于2017年内，内地项目的住宅及商业单位销售多来自于北京齐名天下、广州珊瑚湾畔、青岛晓港名城、武汉世纪江尚中心、东莞海逸豪庭、上海湖畔名邸和西安逸翠园等项目，同时预计2018年已完成物业中，还包括上海嘉定区湖畔名邸905地块、上海普陀区高逸尚城、上海静安区世纪盛荟广场等多个项目。3月28日，记者指定上海网上房地产查找了解到，享有250套住宅房源的湖畔名邸905地块项目，目前可售房源套数仅有为8套。

而座落在上海市静安区新闸路的世纪盛荟广场，则经历了较长的研发建设周期。根据2015年《东地产财经周刊》报导，施工铭牌表明，该项目的开工日期是2013年3月19日，完工日期是2015年8月20日。2018年3月29日，记者探访世纪盛荟广场看见，目前项目已完成主体建设以及外立面施工，正在展开内部二次翻新。

现场施工人员告诉他记者：目前还没企业进驻，正在展开内部翻新，估算还有一段时间才能竣工交付给。同时，近日记者探访坐落于上市普陀区礼泉路上的高逸尚城时，涉及工作人员讲解称之为，项目早已停止销售，营销中心并无招待人员，此前的沙盘也已拆毁，明确预售时间嗣后无法确认。

探访中，记者看见一则张贴在玻璃门上的红色纸张写到：购房人在签订本合同前已具体告诉以下事项：所出售房屋为办公用房；该项目土地用于年限为50年；物业管理费按办公楼标准收费；水、电、媒等按办公楼标准收费；该房屋无法申请人户口；房屋出让按办公项目计税；房产税、土地增值税按办公楼交纳等。回应，多位市场仔细观察人士明确提出，去年年初，上海停止百余住宅项目网签，旋即多类住宅项目展开了严苛地整顿。高逸尚城有部分业态归属于类住宅，因此被停止销售，而项目不了了之势必会对销售工程进度、资金回笼等带给影响。

屡次挤兑内地物业内地项目进展较慢的同时，外界注意到从2013年8月开始，李嘉诚接连挤兑内地物业买入，而后更加减缓平安保险进程。根据公开发表资料，2013年开始，李嘉诚分别是买了32亿港元的广州西城都濠广场和买了89亿港元的东方汇经中心。到了2014年，李嘉诚使出屡屡，还包括买了72亿港元的北京盈科中心在内，一年买入188亿港元。2016年，除了以230亿港元的高价使出上海世纪汇广场项目，李嘉诚甚至将优质资产香港中环中心75%的权益以357亿港元购入中资机构。

随着李嘉诚屡屡挤兑内地地产物业，其内地撤资的消息不胫而走。回应，李嘉诚在2017年度业绩发布会上不予了坚称:过去20年来，我除了买，也有卖。总而言之，卖的股份多过卖的。不管做到什么投资，那些钱永远都是归属于公司的。

在内地也有企业把所有的地产都买了，但这些也不是他们不对，因为他们有可能实在有更为好的投资。而辨别李嘉诚在中国内地出售的地产项目找到，基本都是商用物业，还包括北京、上海、南京等地的写字楼和商场等。

而对于住宅项目，李嘉诚则更好地自由选择自己研发。回应，陆成分析称之为，以上海商业市场为事例，近几年市场追加供应量和潜在供应量增长速度较慢。还包括大虹桥板块、徐汇滨江板块、世博板块以及前滩后滩板块，都有供应量集中于愈演愈烈的情况。

而对于港资企业而言，十分重视租金回报率和长年持有人物业的资产贬值空间。在市场供应量较小的情况下，港资企业对于租金报酬和电子货币空间也不会预估得激进一点。因此，对于港资房企来说，长年持有人商业的业绩展现出不是过于理想。但住宅项目也并非自由选择长年回到手中。

据我仔细观察，港资房企依然在按照长时间的节奏展开住宅研发，不过近年来，上海等一线城市调控政策渐渐放宽，特别是在在新的批预售许可证方面，一方面速度较快，另一方面价格把触更为严苛，最后审核的价格跟企业预期有可能有一定差距。陆成讲解到。同时，长实集团近两年在内地市场早已甚少迎击土地市场。

在长三角市场仔细观察人士显然，近年来，港资企业较多拿地，单一地块的开发周期也偏长，已渐渐不适应环境快节奏的内地市场。港资房企后撤？相比于早年间的保守扩展，近年来，港资房企于是以渐渐退出公众视线，而内地房企的大量兴起则对其构成了围猎之势。多达，较早于转入内地市场的瑞安房地产，自2012年以11.68亿元出售沈阳项目二期，到最近一次将持有人的沈阳天地全部股权以44.6亿元对价卖给亿约，在出售物业上早已买入将近400亿元。仅有2017年，瑞房就屡屡出售沈阳天地、海创智天地及杨浦物业49%股权、上海瑞虹新城21.4%股权及重庆天地79.2%股权多处物业。

针对出售内地物业等问题，记者联系瑞安方面，截至新闻报道不予对此。也不是所有的港资企业都在挤兑内地物业，像恒隆、新鸿基等目前在内地皆有项目在发展中。

与内地房企比起，他们拿地时间较早于，项目开发周期偏慢，进账了土地增值带给的红利。RET睿意德出租服务部总经理杜斌对记者回应。1993年，新鸿基利用与北京东安集团合作开发新东安广场转入内地商业地产，由此打造出了内地首个商业项目北京APM。

此后，新鸿基地产将香港两个地标性建筑（香港环球贸易广场、国际金融中心读取上海（上海国金中心、上海环贸广场），并以合作的方式在上海周边区域以及广州、佛山和成都等地相继布局商业项目。多达，目前新鸿基已启用的内地投资物业楼面面积约1280万平方米，未来5~6年，还有1200万平方米将启用。不过在行业人士显然，比起同为港企的恒隆、太古而言，新鸿基在内地商业地产方面早已被掉落一段距离。对于公司内地市场发展等问题，记者致信新鸿基地产涉及负责人，对方回应问题已发送领导，等候请示，然而截至记者新闻报道时未有接到明确对此。

至于专心商业地产投资的恒隆地产，根据其2017年年报，公司物业销售额由去年的53.22亿港元增加36%至今年的34.2亿港元，为期内出售较较少住宅单位造成物业销售额上升。同时，物业出租租金有所下跌但主要来自香港，而来自内地的租金收益则上升1%至39.58亿港元。回应，恒隆地产传讯部涉及负责人恢复记者称之为，目前恒隆地产在内地仍未物业销售项目。

2017年，内地物业人组的租金收益维持稳定，倘撇除因展开资产优化而短期重开的面积，整体收益下降5%。恒隆地产在内地的八个商场，租金收益亦有1%快速增长。另外，恒隆地产方面回应：公司仍然是着眼长线发展的地产商，内地市场现开始衰退，再加内地中产阶层兴起，以及个人消费持续增长，沦为中国最重要的经济支柱，恒隆对内地市场充满信心，并预期我们的业务于未来数年将不会展现出较好。

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